Prodej bytu s hypotékou s naším návodem zvládnete

Před lety jste si pořídili byt, který byl ideální po všech stránkách. Menší, rekonstruovaný a poblíž centra města. Jeho užívání vyhovovalo vám oběma. Dnes  se však můžete těšit i ze dvou dětí a je třeba vybrat větší a prostornější byt. Čeká vás prodej bytu zatíženého hypotékou a my vám poradíme, jak na to.

Úvěr jste uzavírali před mnoha lety, kdy na trzích kralovaly zcela jiné úrokové sazby i podmínky pro sjednání a splácení úvěrů. Nutno podotknout, že byly pro klienty mnohem méně výhodné než ty, které si můžeme sjednat dnes.

Nemusíte se však obávat žádných velkých komplikací při prodeji bytu s hypotékou. Čeká vás jen pár návštěv navíc, konkrétně návštěvy banky, katastru nemovitostí a případně notáře. To ale neznamená, že váš stávající byt není možné prodat, nebo že budete muset prodat byt pod jeho tržní cenu.

Co je třeba vědět o prodeji bytu s hypotékou

Předně je nutné porozumět některým základním pojmům. Na nemovitost se váže zástavní právo, které je uvedeno v katastru nemovitostí. Zástavní právo omezuje vlastníka v nakládání s nemovitostí a je vázáno na banku, u které je sjednán hypoteční úvěr. Banka zástavu zruší až ve chvíli, kdy je splacený celý dluh. Pokud plánujete prodej bytu s hypotékou, vaše první cesta povede do banky. Je třeba získat souhlas s prodejem nemovitosti a případně si nechat vyčíslit výši zůstatku úvěru. Ten vám banka zpracuje za poplatek, který může být ve výši několika set až několik tisíc korun, podle podmínek úvěrové smlouvy. Doplatek vám vyčíslí ke konkrétnímu datu, tedy je třeba k tomuto kroku přistoupit až ve chvíli, kdy budete dohodnuti s kupujícím.

Kdy vám účtují sankci za předčasné splacení hypotéky

Dříve se v praxi využívala možnost převzetí stávajícího závazku kupujícím. To znamenalo, že nový majitel nadále platil váš stávající úvěr za stejných podmínek. Vzhledem k dnešním výhodným podmínkám na trhu s hypotečními úvěry, se od tohoto postupu upouští a nejčastěji se praktikuje doplacení dlužné částky buď z peněz prodávajícího nebo kupujícího. Vždy je výhodné provádět úhradu zbývající dlužné částky v době, kdy končí fixační období. V takové chvíli nehrozí sankce za předčasné splacení hypotéky, avšak je nutné začít potřebné dokumenty vyřizovat alespoň čtyři až šest měsíců před koncem fixace. Ne vždy je možné počkat až na konec fixačního období, protože to může znamenat i více než deset let. V takové chvíli je třeba počítat se sankcí za předčasné splacení hypotéky.

Postup prodeje bytu s hypotékou

1. První možností jak prodat byt zatížený hypotékou, je doplatit dlužnou částku z vlastních peněz. Můžete využít menší úvěr, vlastní finanční prostředky nebo navýšit novou hypoteční smlouvu o výši doplatku starého úvěru. K tomuto řešení přistupují klienti ve chvíli, kdy současně kupují nový větší byt a na ten čerpají hypoteční úvěr. Část peněz z nového úvěru pak použijí na vyrovnání stávajícího závazku.

2. Kupující může cenu naší nemovitosti uhradit celou v hotovosti a my část uhrazené kupní ceny použijeme na zaplacení dluhu. Tento postup se většinou realizuje prostřednictvím úschovy u notáře, za který si účtují drobný poplatek. Tato služba je velmi oblíbená a hojně využívaná, protože ochrání kupujícího i prodávajícího. Jestliže si však kupující bude sjednávat na novou nemovitost rovněž hypoteční úvěr, je třeba se dohodnout s původní bankou na předčasném splacení prostřednictvím nového úvěru. Banka musí souhlasit s doplacením a na krátký čas se stane v katastru nemovitostí jako druhá v pořadí zástavního práva. Jakmile je dlužná částka uhrazena, proběhne výmaz z katastru a nadále je zástavní právo vedeno jen vůči nové bance.

Samozřejmě bychom postupovali stejně, i pokud by se jednalo o prodej domu s hypotékou.

O složitost dokumentace se netřeba obávat. Formuláře pro katastrální úřad vám připraví banka, vy je jen odnesete na podatelnu a zaplatíte tisíc korun poplatek. Katastr nemovitostí pak má na vyřízení změny v listu vlastnictví třicet dní a písemně vás vyrozumí o změně.

Jednoduché shrnutí postupu:

  • Dohoda mezi prodávajícím a kupujícím
  • Souhlas stávající banky s prodejem nemovitosti
  • Vyčíslení zůstatku úvěru
  • Doplacení dlužné částky
  • Výmaz z katastru nemovitostí

Od roku 2017 už jednodušeji

Na konci roku 2016 se změnil zákon o spotřebitelském úvěru i podmínky pro předčasné splacení hypoték. Pokud budete nově sjednávat hypoteční úvěr, čeká vás při prodeji nemovitosti nižší částka v podobě sankčního poplatku. V případě prodeje bytu s hypotékou mimo fixační období uhradíte 1 % z předčasně splacené částky, maximálně však 50 000 Kč pokud prodáváte po 24 měsících. V jiném případě pak uhradíte jen skutečné náklady, které bance vznikají ve formě poplatku za administrativní služby.

V realitních kancelářích jsou pracovníci odborně vyškoleni a ochotně vás provedou celým postupem. Kdykoliv se na ně můžete obrátit s žádostí o radu nebo podrobné informace.


Také si přečtěte...

Sledujte nás