Rekonstrukce nemovitosti před prodejem: Ano či ne?

17. dubna 2019Redakce

Každý prodejce chce udělat vše pro to, aby zvýšil cenu nemovitosti před prodejem. Rekonstrukce je jedna z myšlenek, která vytane na mysl jako první. Slibuje zvýšení ceny nemovitosti a rychlejší prodej. To ovšem ve většině případů vůbec nemusí být pravda a na otázku, zda rekonstruovat či ne, bohužel neexistuje jednoduchá odpověď.

Vždy závisí na typu nemovitosti, lokalitě a ceně, financích, které jste ochotni do rekonstrukce vložit a také na konkrétní situaci každého majitele. Ne vždy se taková investice vyplatí, mnohdy se může cena rekonstrukce vyšplhat dokonce až do výše kupní ceny nemovitosti.  Proto je třeba zvážit několik faktorů, na jejichž základě se můžete rozhodnout, zda se do rekonstrukce pustit či nikoliv.

Zkušenosti makléřů: dům po rekonstrukci, byt spíše ne

Většina makléřů na základě svých zkušeností rekonstrukci bytu před prodejem spíše nedoporučuje a průzkumy realitních kanceláří jim dávají za pravdu: lidé dávají přednost bytům před rekonstrukcí, a to jak panelovým, tak činžovním. Hlavní roli tu hraje mentalita kupujících v České republice. „Rekonstruovat nemovitost před prodejem se nevyplatí a také se připravíte o spousty zájemců, kterým se zrovna netrefíte do vkusu,“ vysvětluje Dalibor Stříbrný, jednatel společnosti Explicit Reality. Klient podle něj raději odejde s pocitem, že něco ušetřil a nemovitost si rekonstruuje podle sebe. „Pro zájemce je vždy lepší, když si rekonstrukci udělají pod svým dohledem a podle svých představ,“ doplňuje Stříbrný.

Investice do rekonstrukce bytu bude větší než výsledný efekt a makléři spíše doporučují vložit své peníze raději do malých oprav a Home Stagingu. Na co však zájemci o bydlení spíše hledí, je celkový stav domu, v jakém se byt nachází, tedy renovované stoupačky, společné prostory či zateplení.

Volte spíš technické než estetické úpravy

Cenu nemovitosti mohou zvýšit úpravy, které mají spíše technický charakter. Renovace elektrického vedení, výměna potlučených oken nebo v případě rodinného domu oprava fasády a zatékající střechy jsou relativně malé investice, díky kterým vaše nemovitost osloví kupce daleko lépe. Vaše nemovitost bude působit tak, že v ní „všechno funguje, jak má“. Naopak snaha o vylepšení estetického dojmu se ve většině případů nevyplatí a investovat do moderních designových prvků není příliš moudré. Potenciální kupci jednoduše nemusejí mít stejný vkus jako vy a každý má jednoduše jinou představu o svém vysněném domově.

Ruinu prodáte spíš investorům za menší peníze

Pokud je vaše nemovitost ve zcela neobyvatelném stavu a vy ji i tak chcete vyslat na trh, připravte se na to, že se vám ozvou spíše investoři než zájemci o bydlení. Investoři již mají v renovacích zkušenosti, mají výhodně nasmlouvané stavební společnosti a zkrátka v tom umí chodit, a proto se jim koupě vyplatí. Vy nicméně nemůžete čekat, že takovou nemovitost prodáte za kupní cenu minus cenu rekonstrukce. Při výpočtu finálního zisku je třeba počítat. Pro příklad uvedeme byt 2kk, jehož původní cena nemovitosti je 3 miliony korun a 500 tisíc korun je potřeba investovat do nezbytných oprav. To neznamená, že nemovitost nabídnete za 2 500 000 korun. Kupující by si v takovém případě koupil podobnou nemovitost za původní cenu. Při oceňování nemovitosti počítejte s tím, že do výsledné částky promítnete nejen finanční náklady na rekonstrukci, ale také časovou investici klienta. Z finální nabídky tedy budete muset ještě slevit daleko víc.

Důvody pro rekonstrukci: správní kupci a situace na trhu

I přes negativní doporučení makléřů existuje pár případů, kdy se rekonstrukce před prodejem může vyplatit. Tou první je, pokud se vám podaří najít kupce, který není ochotný do rekonstrukce investovat vlastní čas a energii. Přemýšlejte o nemovitosti jako o produktu, ne jako o svém domově. Pro koho je určený? Jaká je vaše cílová skupina? Pokud se například jedná o větší byt v klidné lokalitě, kde se v blízkosti nachází škola, pravděpodobně budou mít o nemovitost zájem mladé rodiny. A když mají malé děti, pravděpodobně nebudou chtít procházet celým procesem rekonstrukce a budou ochotni zaplatit o něco málo navíc za prostor, do kterého se mohou okamžitě nastěhovat. V takovém případě můžete očekávat návratnost své investice.

Dalším faktorem, který je třeba zvážit, je stav trhu s nemovitostmi. Převažují nabídky nad poptávkami nebo naopak? Jedná se o trh prodávajícího nebo trh kupujícího? Konzultujte se zkušeným realitním makléřem, který by vám měl být schopný na otázku, v jaké situaci se trh nachází, odpovědět. Je-li trh ve prospěch prodávajících, rekonstrukce může být správným krokem ke zvýšení hodnoty nemovitosti.

Zvažte, jestli na to máte čas i nervy

Rekonstrukce nemovitosti není nákladná jen finančně. Často dá zabrat i psychicky. Oprava jedné závady odhalí další a můžete se dostat do zdánlivě nekonečné smyčky oprav, zatímco náklady stoupají a stoupají. Rozpočet rekonstrukce by si podle odborníků měl každý navýšit třetinu předpokládané ceny. To je průměrná částka, o kterou se rekonstrukce v jejím průběhu stoupne.  Než se opravdu rozhodnete nemovitost rekonstruovat, zvažte, zda na to máte kromě finančních prostředků také energii a čas.

Jen pár kroků k pohodovému prodeji
vaší nemovitosti

Nevíte si rady?

Ozvěte se nám
a+420 774 205 617
Po - Pá (09:00 - 17:00)
logo
© 2016 - 2019 Reas

Králodvorská 1081/16
Praha - Staré Město
PSČ 110 00

logo

Králodvorská 1081/16
Praha - Staré Město
PSČ 110 00

© 2016 - 2019 Reas