Jaký je rozdíl mezi svěřeneckou smlouvou a smlouvou o úschově?

14. dubna 2019Redakce

Jedna z věcí, kterou není radno při prodeji i koupi nemovitosti zanedbat, je způsob a forma úhrady kupní ceny. Při převodu nemovitosti totiž nastává jeden problém: byt nebo dům se stává majetkem kupujícího až při zápisu vlastnického práva do katastru, což katastru mnohdy zabere až měsíc. Prodávající nicméně nebude chtít k převodu přistoupit, dokud nebude mít za nemovitost vyplacené peníze. Takovou situaci řeší tzv. úschova peněz. Pro její účely se nejčastěji sepisuje buď svěřenecká smlouva nebo smlouva o úschově. Málokdo kromě právnické veřejnosti však zná rozdíl a každá smlouva má svá specifika.

Smlouva o advokátní úschově

Smlouva o advokátní úschově je smlouva mezi dvěma stranami, tedy schovatelem, který věc opatruje – nejčastěji advokát, a uschovatelem, který věc uloží, kterým je typicky kupec. Pakliže advokát přijme do úschovy peníze klienta, nestává se dlužníkem osoby, které mají být peníze vyplaceny. Smlouvou o úschově tak vzniká právní vztah pouze mezi advokátem a kupcem, nikoli prodejcem nemovitosti.

Svěřenecká smlouva

Oproti tomu svěřenecká smlouva spadá mezi tzv. inominátní smlouvy, které v zákoně nejsou popsány. Na rozdíl od smlouvy o úschově umožňuje svěřenecká smlouva vzniknout trojstrannému smluvnímu vztahu, ve kterém získává práva a povinnosti i třetí osoba, tedy prodejce nemovitosti. Účelem takové smlouvy je ochrana práv a povinností všech účastníků realitní transakce. Kupující složením finančních prostředků na depozitní účet zajišťuje, že jeho finanční závazek vůči prodávajícímu zaniká (bez ohledu na to, jestli se peníze dostanou k prodávajícímu včas). Naopak prodávající takto zajistí své právo na výplatu peněžních prostředků od „nestranného a důvěryhodného“ prostředníka, na kterém se obě strany shodly.

Očima advokáta: Svěřenecká smlouva je spravedlivější

Advokátka JUDr. Jarmila Nedoma specializující se na právní služby spojené s nemovitostmi vidí hlavní rozdíl mezi smlouvou o úschově a svěřeneckou smlouvou ve vyváženosti vztahů mezi prodávajícím, advokátem a kupujícím.

Rozdíl mezi těmito dvěma typy smluv záleží na úhlu pohledu. Pokud jste klient, v jehož prospěch bude advokát jednat, vůbec nevadí, že se jedná o úschovní smlouvu. Její princip spočívá v tom, že jedna osoba k sobě uschová věc druhé a chrání ji ve prospěch uschovatele. Advokát zde jedná ve prospěch jednoho konkrétního klienta a bude se snažit, aby byla smlouva co nejvýhodnější právě pro něj. Klient tak má například možnost vypovědět službu,“ vysvětluje JUDr. Nedoma.

Úschovní smlouva je tedy výhodnější pro kupujícího – uschovatele. Vy jako prodávající podpisem úschovní smlouvy nezískáte jistotu, že na účet po převodu vlastnického práva skutečně dostanete peníze. Svěřeneckou smlouvu vidí JUDr. Nedoma jako vyváženější vůči všem stranám.

V případě svěřenecké smlouvy by měli mít všichni stejnou pozici. Nelze ji jen tak jednostranně vypovědět, protože klientem není jedna osoba. Podmínky zde jsou rovnocenné a advokát by se neměl snažit, aby byla smlouva pro někoho výhodnější, ale naopak by měla být vyvážená,“ uzavírá Nedoma.

Jen pár kroků k pohodovému prodeji
vaší nemovitosti