Jaký je rozdíl mezi svěřeneckou smlouvou a smlouvou o úschově?

Jednou z věcí, kterou není radno při prodeji i koupi nemovitosti zanedbat, je způsob a forma úhrady kupní ceny. Při převodu nemovitosti totiž nastává jeden problém: byt nebo dům se stává majetkem kupujícího až při zápisu vlastnického práva do katastru, což mnohdy zabere až měsíc. Prodávající nicméně nebude chtít k převodu přistoupit, dokud nebude mít za nemovitost vyplacené peníze. Takovou situaci řeší tzv. úschova peněz. Pro její účely se nejčastěji sepisuje buď svěřenecká smlouva nebo smlouva o úschově. Málokdo kromě právnické veřejnosti však ví, jaký je mezi těmito dvěma dokumenty rozdíl.

Smlouva o advokátní úschově

Smlouva o advokátní úschově je smlouva mezi dvěma stranami, tedy schovatelem, který věc opatruje – nejčastěji advokát, a uschovatelem, který věc uloží a kterým je typicky kupec. Pakliže advokát přijme do úschovy peníze klienta, nestává se dlužníkem osoby, které mají být peníze vyplaceny. Smlouvou o úschově tak vzniká právní vztah pouze mezi advokátem a kupcem, nikoli prodejcem nemovitosti.

Svěřenecká smlouva

Oproti tomu svěřenecká smlouva spadá mezi tzv. inominátní smlouvy, které v zákoně nejsou popsány. Na rozdíl od smlouvy o úschově umožňuje vzniknout trojstrannému smluvnímu vztahu, ve kterém získává práva a povinnosti i třetí strana, v našem případě tedy prodejce nemovitosti.

Účelem takové smlouvy je ochrana práv a povinností všech účastníků realitní transakce.

Kupující složením finančních prostředků na depozitní účet zajišťuje, že jeho finanční závazek vůči prodávajícímu zaniká (bez ohledu na to, jestli se peníze dostanou k prodávajícímu včas). Naopak prodávající takto zajistí své právo na výplatu peněžních prostředků od „nestranného a důvěryhodného“ prostředníka, na kterém se obě strany shodly.

Očima advokáta: Svěřenecká smlouva je spravedlivější

Advokátka JUDr. Jarmila Nedoma specializující se na právní služby spojené s nemovitostmi vidí hlavní rozdíl mezi smlouvou o úschově a svěřeneckou smlouvou ve vyváženosti vztahů mezi prodávajícím, advokátem a kupujícím.

„Rozdíl mezi těmito dvěma typy smluv záleží na úhlu pohledu. Pokud jste klient, v jehož prospěch bude advokát jednat, vůbec nevadí, že se jedná o úschovní smlouvu. Její princip spočívá v tom, že jedna osoba k sobě uschová věc druhé a chrání ji ve prospěch uschovatele. Advokát zde jedná ve prospěch jednoho konkrétního klienta a bude se snažit, aby byla smlouva co nejvýhodnější právě pro něj. Klient tak má například možnost vypovědět službu,“ vysvětluje JUDr. Nedoma.

Úschovní smlouva je tedy výhodnější pro kupujícího – uschovatele. Vy jako prodávající podpisem úschovní smlouvy nezískáte jistotu, že na účet po převodu vlastnického práva skutečně dostanete peníze.

Svěřeneckou smlouvu vidí JUDr. Nedoma jako vyváženější vůči všem stranám.

„V případě svěřenecké smlouvy by měli mít všichni stejnou pozici. Nelze ji jen tak jednostranně vypovědět, protože klientem není jedna osoba. Podmínky zde jsou rovnocenné a advokát by se neměl snažit, aby byla smlouva pro někoho výhodnější, ale naopak by měla být vyvážená,“ uzavírá Nedoma.

Pokud vám jde hlava kolem ze všech těch právnických pojmů a smluv, které je potřeba při prodeji nemovitosti uzavřít, nepropadejte panice. My jsme tu právě od toho, abychom vám ukázali, že jde prodat nemovitost za férovou cenu, bez starostí a s jistotou. Naše Okamžitá platba řeší všechny problémy tradičního prodeje a vyzkoušet ji může kdokoliv a hlavně nezávazně. Nechce si od nás vypracovat zdarma cenovou nabídku.