Dostupné bydlení pro mladé: z 36 na 41 m² za dva roky. Trh reagoval na vyšší mzdy.
Dostupnost vlastního bydlení pro mladé domácnosti se od roku 2023 postupně zlepšila. Podle nového Indexu prvního bydlení Reas.cz, který ukazuje, kolik metrů čtverečních bytu si může dovolit člověk ve věku 25–34 let s průměrnou regionální mzdou a hypotékou na 30 let, vzrostla dostupná velikost bytu v České republice z přibližně 36 m² na začátku roku 2023 na více než 41 m² v letošním roce. Tedy o menší místnost navíc. Vývoj ale není zdaleka rovnoměrný. Zatímco v Praze si můžete s průměrnou mzdou dovolit kolem 30 m² bytu, v Ústí už je to těsně přes 85 m². U většiny krajů vychází rozmezí mezi 48–52 m², což jsou nejčastěji dispozice 2+1 nebo 2+kk. Zlepšení dostupnosti je výsledkem rychlejšího růstu mezd v porovnání s růstem cen nemovitostí, stabilizace realitního trhu a mírného poklesu hypotečních sazeb. V letošním roce se ale ukazuje, že se tento trend obrací a ceny nemovitostí rostou rychleji.
Rok 2023 byl z pohledu dostupnosti nejkritičtější. Vysoké hypoteční sazby, oslabená kupní síla domácností a rychlý růst cen nemovitostí tehdy stlačily dostupný prostor v průměru na necelých 36 m². V průběhu roku 2024 se situace začala postupně zlepšovat, především ve druhé polovině roku, kdy rostly nominální mzdy a úrokové sazby se začaly snižovat. Letos však tempo zlepšování zpomaluje, protože v řadě krajů rostou ceny nemovitostí rychleji než mzdy, nicméně stále většina krajů vykazuje lepší dostupnost než před dvěma lety.
„Index ukazuje postupné zlepšování dostupnosti vlastního bydlení. Růst mezd v posledních dvou letech převyšoval tempo růstu cen nemovitostí, což zvyšovalo celkovou kupní sílu a dostupnost vlastního bydlení. Touha po vlastním bydlení zůstává v Česku silná a projevila se i ve zvýšeném zájmu o koupi napříč republikou. Domácnosti si mohou dovolit větší nebo kvalitnější byty a jejich aktivita v posledních dvou letech výrazně vzrostla. Uvidíme, jak se tento vývoj projeví v situaci, kdy růst cen znovu zrychluje,“ Michal Makoš, ředitel a spoluzakladatel Reas.cz.
Dostupnost? Ano, ale velmi rozdílná podle krajů
Regionální rozdíly zůstávají výrazné. Ve většině krajů se dostupnost v polovině roku 2025 pohybuje mezi 48 a 52 m². Nejnižší hodnotu vykazuje Praha s 31 m², naopak nejvyšší Ústecký kraj s více než 85 m². Tyto rozdíly ukazují, že i přes celorepublikové zlepšení zůstává dostupnost bydlení nerovnoměrná a odráží specifika regionálních trhů.
Praha 31 m2 za 62 000 hrubého, Ústí 85 m2 při 45 000 Kč/měsíc[1]
Konkrétní vývoj ukazují extrémní regiony:
Ø Praha (nejméně dostupný region):
– Q1 2023: 29,08 m²
– Q2 2025: 31,08 m²
Praha je dlouhodobě na špičce nedostupného bydlení. „Není překvapení, že Praha je mimo žebříček. Je to specifický trh sám o sobě. I při nejvyšší průměrné mzdě v republice si zde mladé domácnosti mohou dovolit zhruba o deset metrů čtverečních méně než celorepublikový průměr a ani příjem kolem šedesáti tisíc korun hrubého nestačí na pořízení bytu o běžné velikosti. Jedním z řešení je nákup nemovitosti ve dvou nebo hledání dostupnějších lokalit v okolí metropole,“ doplňuje Makoš.
V Ústí pohodlné 3kk
Ø Ústecký kraj (nejdostupnější region):
– Q1 2023: 82,8 m²
– Q2 2025: 85,5 m²
Nejvyšší Q2 2024: 93,2 m² vrchol způsobený kombinací poklesu sazeb, růstu mezd a pomalejšího růstu cen
Dostupnost v Ústeckém kraji byla vysoká už na počátku sledovaného období a dále rostla. V porovnání s Prahou tak mladý kupující dosáhne až na trojnásobnou obytnou plochu.
Vyšší dostupnost potvrzuje i rostoucí zájem
Podle dat Reas.cz roste i zájem o samotné nákupy nemovitostí. Za třetí čtvrtletí roku 2025 se prodalo více než 14 200 bytů, zatímco ve stejném období roku 2024 to bylo přibližně 12 400. Výrazně rostoucí zájem ukazuje, že domácnosti opět častěji vstupují na trh a investují do kvalitnějších nemovitostí. Současně platí, že optimální načasování nákupu zůstává individuální. Dostupnost je sice vyšší než před dvěma lety, ale její vývoj je proměnlivý. Roli hraje vývoj mezd, hypotečních sazeb i lokálních cen. Proto se vyplatí sledovat, jak se v čase mění vlastní kupní síla.
Ideální doba pro prodávající. Vyplatí se sledovat cenu své nemovitosti
Dostupnost bydlení není pouze celorepublikový ukazatel. Vlastní nemovitost představuje pro většinu domácností největší část majetku a její hodnota se v čase proměňuje. „V dnešní době je důležité rozumět tomu, o kolik se reálně zvyšuje hodnota vlastní nemovitosti a jak se mění možnosti, které má domácnost při pořízení bydlení. Datové modely, které vycházejí z reálných prodejů, a ne z nabídkových cen, umožňují přesně sledovat vývoj kupní síly i hodnoty majetku. Stejný model používá i Reas.cz pro odhady tržní ceny, což lidem pomáhá lépe chápat, jak se jejich situace vyvíjí,“ doplňuje Makoš.
------------------------------------------------------------------------------------------
Metodika Indexu prvního bydlení Reas.cz:
Index ukazuje, kolik metrů čtverečních bytu si může dovolit domácnost ve věku 25–34 let při průměrné mzdě v daném kraji a hypotéce na 30 let. Tato věková skupina odpovídá standardnímu profilu žadatelů, který používají banky při nastavování modelových podmínek hypoték. Výpočet vychází ze stabilního podílu splátky na čistém příjmu (dle výpočtu čistého příjmu z hrubé mzdy v příslušném období) včetně regulatorního limitu DSTI 40 %, aktuálních úrokových sazeb a cen nemovitostí založených na realizovaných prodejích, nikoliv nabídkových cenách. Index je počítán čtvrtletně od roku 2023 za celou Českou republiku i jednotlivé kraje.
O společnosti Reas.cz
Reas.cz je česká realitní datová platforma, která lidem pomáhá prodávat a kupovat nemovitosti díky přesným datům a chytrým bezplatným nástrojům. Od roku 2019 propojuje technologie, rozsáhlou databázi transakcí a prověřené realitní profesionály, aby lidem usnadnil rozhodování i samotný proces prodeje či nákupu. Platforma zdarma nabízí online odhad ceny, přehled tržních trendů, hlídač nabídek, historii inzerátů, hypoteční kalkulačku i katalog ověřených makléřů. Reas.cz využívá vlastní cenový model a rozsáhlou databázi transakcí, díky čemuž poskytuje přesné informace o vývoji trhu s nemovitostmi napříč Českou republikou. Firmu založili v roce 2019 Michal Makoš a Hynek Husník. Reas.cz patří mezi nejrychleji rostoucí realitní projekty v Česku, dvakrát se umístil v žebříčku Deloitte Fast 50 a dlouhodobě patří mezi nejnavštěvovanější realitní weby v zemi.
Kontakt pro média:
Zuzana Šimková
zuzana.simkova@reas.cz
+420 777 269 880
Marketing & PR Manager, Reas.cz
[1] Zdroj: Počet zaměstnanců a průměrné hrubé měsíční mzdy, ČSÚ. Pro Index prvního bydlení byl následně vypočítán čistý příjem podle výpočtu čistého příjmu z hrubé mzdy v příslušném období.
