Konec zdražování nemovitostí? Trh po 2 letech zpomalil, Praha zlevňuje

Jarní data z českého realitního trhu potvrzují zásadní obrat v dosavadním vývoji. Ceny nemovitostí v Česku sice v meziročním srovnání stále vykazují mírný růst, avšak jeho tempo výrazně zpomalilo. Trh se po turbulentních letech stabilizuje a začíná si hledat novou rovnováhu, což se projevuje i prvním lokálním poklesem cen u vybraných segmentů.

Zatímco v loňském roce rostly ceny bytů dvouciferným tempem (11 %), letošní jaro ukazuje ochlazení dynamiky na 6 %. Ještě výraznější brzdu zažily rodinné domy, u nichž tempo růstu spadlo ze 13 % na pouhá 3 %. V Praze a Libereckém kraji navíc průměrné ceny domů poprvé za poslední dva roky zaznamenaly reálný pokles. Kupující se přizpůsobili vysokým úrokovým sazbám a realitní trh naráží na své logické stropy.

Hlavní čísla: Jak se změnily ceny nemovitostí na jaře 2026?

• Byty ČR, průměrná cena 5,3 mil. Kč (+6 % jaro 2026), (+11 % jaro 2025)
• Domy ČR, průměrná cena 6,9 mil. Kč (+3 % jaro 2026), (+13 % jaro 2025)
• Chaty ČR, průměrná cena 3,3 mil. Kč (+12 % ) výrazný růst
• Byty Praha, průměrná cena 8,6 mil. Kč stagnace růstu
• Domy Praha, průměrná cena 16, 9 mil. Kč, pokles o 4 %

V absolutních číslech to znamená, že průměrný byt v České republice se na jaře 2026 prodával za 5,3 milionu korun, což je o 300 000 korun více než loni. Průměrný rodinný dům vyšel na 6,9 milionu korun (meziroční nárůst o 385 000 Kč). Průměrná cena za metr čtvereční u bytových jednotek pak stoupla o 10 % na přibližnou hodnotu 92 000 Kč/m².

Rodinné domy: Praha a Liberecko poprvé hlásí zlevnění

Segment rodinných domů prochází v současnosti největší strukturální proměnou. Po loňském plošném boomu se celostátní tempo růstu prudce zbrzdilo na pouhá
3 %. Za tímto průměrem se však skrývají propastné regionální rozdíly.

Nejsilnějším signálem celkového ochlazení trhu je situace v Praze a Libereckém kraji. Tyto dva regiony jako jediné v celé České republice zaznamenaly meziroční pokles cen domů. V hlavním městě klesla průměrná cena rodinného domu o 4 % (z 20,5 na 19,7 milionu korun), v Libereckém kraji pak o 5 % (z 6,1 na 5,8 milionu korun). Stagnaci cen reportuje také Karlovarský kraj s průměrem 4,6 milionu Kč a Olomoucký kraj s 4,7 milionu Kč.

„Letošní jaro ukázalo, že realitní trh začal výrazně reagovat na aktuální dění. Po dlouhé době dochází k citelnému ochlazení a narážíme na cenové stropy. Ceny za poslední dva roky vyrostly natolik, že kupující už každou investici mnohem více promýšlejí. Dražší hypotéky, které po mírném dubnovém růstu sazeb zůstávají kolem 5 %, tento tlak jen umocňují.“

— Michal Makoš, ředitel a spoluzakladatel Reas.cz

Byty: Regiony dohánějí metropoli, Praha naráží na strop

Celostátní průměrná cena bytu sice vzrostla na 5,3 milionu korun, toto číslo v sobě ale schovává dvě zcela odlišné tržní dynamiky. Zatímco Praha v segmentu bytů víceméně stagnuje na průměrné částce 8,6 milionu korun za byt (cca 150 000 Kč za metr čtvereční), dříve levnější regiony rostou mnohonásobně rychleji.

Kupující, kteří hledají finančně dostupné alternativy, přesunuli svůj zájem mimo metropoli, čímž dochází k postupnému stírání historických rozdílů. Nejvýrazněji tak meziročně zdražily byty v Ústeckém kraji (o 22 %), v Moravskoslezském kraji (o 18 %) a v Karlovarském kraji (o 17 %). Velmi specifickým příkladem je okres Praha-západ, kde průměrná cena bytu vyšplhala na 8 milionů korun, čímž se prakticky dotáhla na úroveň samotného hlavního města.

„Tempo zdražování se přesunulo do dříve dostupných regionů. Kupující se přizpůsobili situaci na trhu, hledají levnější alternativy a postupně tak zavírají regionální nůžky. Touha po vlastním bydlení je v české společnosti stále silná.“

— Michal Makoš, ředitel a spoluzakladatel Reas.cz

Rekreační objekty: Chaty na cenovém maximu, zájemci ale vyčkávají

Chaty a chalupy jsou z pohledu procentuálního růstu nejrychleji zdražujícím segmentem jara 2026. Průměrná cena rekreační nemovitosti stoupla meziročně o 12 % na 3,3 milionu korun. Toto rychlé zdražování však začíná narážet na reálné limity ochoty kupujících akceptovat takto vysoké částky. Data Reas.cz ukazují, že chaty se dnes prodávají v průměru o tři týdny déle než ve stejném období loňského roku.

Pro prodávající v tomto segmentu platí jasný vzkaz: pokud nabídnou nemovitost za reálnou tržní cenu, získají dnes více než loni. Pokud ale budou bezdůvodně tlačit cenu na absolutní maximum, musí počítat s výrazně delší dobou prodeje a nezájmem trhu.

Co přináší jarní stabilizace pro kupující a prodávající?

Zklidnění trhu přináší oběma stranám nová pravidla hry, na která je nutné reagovat:

• Pro kupující: Aktuální vývoj znamená především více času na rozvahu, širší možnosti vyjednávání a menší tlak na okamžité uzavření obchodu pod vlivem strachu z dalšího zdražení. Nemovitosti už nemizí z nabídky během několika dnů, ale jejich prodej trvá týdny až měsíce.
• Pro prodávající: Klíčem k úspěchu je nyní profesionálně nastavená cenotvorba. Stanovení reálné tržní ceny hned na začátku garantuje rychlý prodej. Naopak přemrštěná očekávání vedou k dlouhým měsícům čekání bez jistoty výsledku.

Kupující v roce 2026 velmi striktně posuzují poměr mezi cenou a reálnou hodnotou nemovitosti. Vzhledem k tomu, že úrokové sazby hypoték se dlouhodobě drží kolem 5 % a jejich citelný pokles je v nedohlednu, taktizování a vyčkávání na „lepší zítřky“ se nemusí vyplatit ani jedné ze stran.

Často kladené otázky (FAQ) – Realitní trh 2026

Rostou ještě ceny bytů v roce 2026? Ano, ale růst je výrazně mírnější než v minulosti. Celostátně ceny vzrostly meziročně o 6 %, zatímco vloni to bylo přes 11 %. Ve velkých centrech v čele s Prahou již ceny bytů spíše stagnují a narážejí na finanční limity kupujících.

Kde v Česku nemovitosti reálně zlevnily? Pokles se dotkl rodinných domů ve dvou konkrétních krajích. V Praze klesla průměrná cena domů meziročně o 4 % a v Libereckém kraji o 5 %. U bytů zatím k meziročnímu poklesu v žádném kraji nedošlo, trh vykazuje spíše cenovou stabilitu.

Vyplatí se nyní koupit nemovitost, nebo raději počkat? Trh se stabilizoval a kupující mají větší vyjednávací sílu i dostatek času na rozmyšlenou. Hypoteční sazby se stabilně drží kolem 5 % a rychlý pokles analytici neočekávají. Nejdůležitější je posoudit poměr ceny, technického stavu, lokality a vaší individuální finanční situace.

Které regiony aktuálně zdražují nejrychleji? V segmentu bytů dominují dříve levnější regiony, kam se přesunula poptávka lidí hledajících dostupné bydlení. Ústecký kraj zaznamenal růst o 22 %, Moravskoslezský o 18 % a Karlovarský o 17 %. Skokanem je také oblast Praha-západ s průměrem 8 mil. Kč za byt, která již dotahuje pražské ceny.

Jak dlouho trvá prodej nemovitosti na současném trhu? Doba prodeje se obecně prodlužuje. Nemovitosti s adekvátně nastavenou tržní cenou se prodávají standardně v řádu týdnů. U nadhodnocených nabídek se prodej vleče měsíce bez záruky úspěchu. Například u rekreačních chat se průměrná doba prodeje meziročně protáhla o 3 týdny.