Smrskflace na realitním trhu: Češi kupují menší byty než před sedmi lety. V Praze zmizela celá místnost

"Smrskflace" ze supermarketů dorazila i na český realitní trh. Naše data  ukazují jasný trend: průměrný byt v Česku se za posledních sedm let zmenšil z 62 na 60 m². V hlavním městě je tento propad ještě citelnější. Lidé přitom za méně prostoru platí výrazně víc, protože celorepubliková cena bytů totiž za stejnou dobu vyletěla o 94 % na průměrných 5,3 milionu korun a cena za metr čtvereční poskočila dokonce o 105 % na 92 000 Kč/m².

„Pražané platí víc za méně prostoru. Lidé nekupují menší byty proto, že by chtěli, ale proto, že cena za metr čtvereční roste rychleji než jejich rozpočet. A roste ve všech čtrnácti krajích bez výjimky. Tento rozdíl v tempu růstu pak jasně ukazuje zmenšování českých bytů,“ říká Michal Makoš, ředitel a spoluzakladatel Reas.cz.

Hlavní čísla z trhu (2019 vs. 2026)

• Průměrný byt v ČR: 5,3 milionu Kč (nárůst o 94 %)
• Cena za metr čtvereční v ČR: 92 000 Kč/m² (nárůst o 105 %)
• Zmenšení bytů v ČR: Z průměrných 62 m² na 60 m²
• Zmenšení bytů v Praze: Z průměrných 64 m² na 58,5 m²

Hlavní město ztrácí metry, celková cena naráží na strop

Nejsilněji se zmenšování bytů projevuje právě v Praze. Zatímco v roce 2019 měřil průměrný prodaný byt v metropoli ještě 64 m², letos už je to jen 58,5 m². Rozdíl 5,5 metru čtverečního v praxi znamená ztrátu jedné menší místnosti.

Zajímavé je, že celková cena pražského bytu letos meziročně prakticky neroste a drží se na průměru 8,5 milionu korun(loni 8,4 milionu Kč). Jenže zdání klidu klame. Cena za metr čtvereční v Praze totiž dál roste – z loňských 139 000 Kč/m² vyskočila na téměř 150 000 Kč/m² (nárůst o 7,5 %). Kupující v hlavním městě zkrátka narážejí na absolutní finanční strop a za své peníze dostávají menší byty.

Od 54 m² v Mostě po 67 m² na Vyškovsku: Jak vypadá mapa velikostí?

Velikost prodávaných bytů silně závisí na tom, v jakém regionu hledáte. Nejmenší byty se dlouhodobě prodávají v okresech s historicky panelákovou zástavbou a nižší kupní silou:

• Most: průměrně 54 m²
• Ústí nad Labem: průměrně 55 m²
• Hodonín: průměrně 56 m²

Naopak největší prostor si lidé kupují v okresech Vyškov (67 m²), Praha-východ (67 m²) a České Budějovice (66 m²).

Trend zmenšování ale nebije do očí všude stejně. Zatímco Praha přišla o 5,5 m² a Královéhradecký kraj ztratil 2,5 m², na druhé straně Česka byty paradoxně rostly. V Pardubickém kraji se průměrný byt zvětšil o 1,4 m² a na Vysočině o 1,1 m². V těchto regionech je větší bydlení stále ještě finančně dostupné a lidé zde jdou primárně po prostoru.

Cenová mapa Česka se překresluje. Praha rychle ztrácí náskok

Zatímco před sedmi lety stál metr čtvereční v Praze pětkrát víc než v Ústeckém kraji, dnes je to už jen třikrát víc. Původně nejlevnější regiony totiž rostou až dvakrát rychleji než hlavní město a nůžky se začínají prudce zavírat.

Poptávka, která naráží na cenový strop v metropolích, se masivně přelévá do regionů a postupně vymazává dřívější propastné rozdíly. Přestože trh letos celkově zpomalil a Praha přešla do stagnace, v levnějších krajích ceny dál rostou dvouciferným tempem.

„Po dlouhé době narážíme na cenové stropy. Ceny za poslední dva roky vyrostly natolik, že kupující už mnohem přísněji zvažují poměr ceny a hodnoty. Trh sice ztratil loňskou dynamiku, ale rozhodně se nezastavil. Ceny dál rostou, jen ne tak dramaticky, jak jsme si zvykli od roku 2024. Trh si momentálně hledá novou, zdravější rovnováhu,“ uzavírá Michal Makoš.

Zajímá vás, jak si stojí cena a velikost bytů ve vašem sousedství? Vyzkoušejte náš online Chytrý odhad ceny nemovitosti zdarma a zjistěte reálnou tržní hodnotu na základě skutečných prodejů z katastru.

Často kladené otázky (FAQ)

1. Proč se byty v Česku zmenšují?

Hlavním důvodem je, že ceny za metr čtvereční rostou výrazně rychleji než rozpočty kupujících. Za posledních sedm let stoupla celková průměrná cena bytu v ČR o 94 %, ale cena za metr čtvereční vyskočila o 105 %. Aby lidé na vlastní bydlení vůbec finančně dosáhli, musí slevit ze svých nároků na prostor a kupovat menší dispozice.

2. Proč rostou ceny v levnějších krajích rychleji než v Praze?

Jde o takzvané přelévání poptávky. V Praze a dalších velkých městech narazily ceny na absolutní strop kupní síly. Kupující a investoři proto masivně odcházejí do dříve přehlížených a levnějších regionů (např. Ústecký nebo Moravskoslezský kraj), kde je bydlení stále ještě dostupné. Tento silný příliv zájmu pak logicky žene tamní ceny nahoru mnohem rychleji.

3. Zmenšují se byty plošně po celé republice?

Ne, situace se v jednotlivých regionech liší. Zatímco Praha přišla v průměru o 5,5 m² a Královéhradecký kraj o 2,5 m², v některých oblastech průměrná velikost prodaného bytu naopak vzrostla – konkrétně v Pardubickém kraji o 1,4 m² a na Vysočině o 1,1 m². V těchto regionech je totiž prostor stále ještě finančně dostupnější.