Časový test vás osvobodí od daně z příjmu při prodeji nemovitosti. Jaké podmínky splnit?

Příjem z prodeje nemovitosti musí být, stejně jako každý jiný, zahrnutý do daňového přiznání. Upravuje ho §4 a § 10 Zákona o dani z příjmu a nejedná se ani o daň z nemovitosti ani o daň z prodeje, ale o daň z příjmů získaných prodejem nemovitosti se sazbou 15 %. A to není zrovna málo. V případě dražších nemovitostí se částka může vyšplhat i na několik stovek tisíc, což významně sníží čistý výnos z prodeje. Proto je daň třeba myslet u stanovování kupní ceny. Nicméně existují případy, ve kterých je příjem od daně osvobozen. Jednou z nich je splnění časového testu – doby, po kterou v nemovitosti žijete nebo ji vlastníte. Pokud chcete prodat nemovitost bez nutnosti odvádět daň, počítejte.

Jak se osvobodit?

Do dvouleté lhůty časového testu spadají všechny nemovitosti, které jsou určené k trvalému bydlení. Pokud sloužila vaše nemovitost dva roky od jejího pořízení jako vaše trvalé bydliště a zároveň jste ji obývali, po uplynutí této doby jste splnili časový test a při prodeji jste osvobozeni od daně z příjmů. Stejný princip také platí, pokud jste byt zdědili. Do časového testu se zahrnuje i doba, po kterou nemovitost obýval její předchozí vlastník, ovšem pouze v případě, že je dědicem osoba v přímé příbuzenské linii.

Další možností, jak se osvobodit od daně z příjmu, je situace, kdy zisk z prodeje obratem investujete do nového bydlení. Pakliže nesplňujete ani jednu z těchto podmínek, vztahuje se na vás pětiletý časový test.

Co družstevní byty?

Do pětileté lhůty spadají nemovitosti, které nejsou určené k trvalému bydlení, tedy rekreační objekty, nebytové prostory či pozemky. Nemovitosti určené k bydlení jsou zahrnuty do této lhůty v případě, že jste v nich neměli trvalé bydliště. Samostatná kapitola jsou podíly v bytovém družstvu. Na ně se vztahuje také pětileté období mezi nabytím a prodejem, můžete však uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí s podmínkou, že budou finance převedeny až po uplynutí pětiletého testu. Na soukromé vlastnictví se bohužel tato výjimka nevztahuje.

Stavíte svépomocí?

Pokud si svou nemovitost stavíte sami, lhůta začíná v momentě, kdy se nemovitost stává stavbou. Což je okamžik, kdy je u nadzemních staveb „jednoznačně patrné dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží.“ Proto je vhodné toto datum zdokumentovat ve stavebním deníku. Pokud si nejste přesným datem jisti, můžete počítat test až od data kolaudace stavby.

Pozor na oznamovací povinnost

Pakliže prodáváte dražší nemovitost, nezapomeňte na oznamovací povinnost. Od roku 2015 je nutné finančnímu úřadu oznámit veškeré příjmy osvobozené od daně, které přesáhnou částku 5 milionů.

Prodej během časového testu jedině v krajních případech

Prodávat nemovitost během časového testu znamená počítat s nižším výnosem. Takový obchod doporučujeme jen v případě, že je prodej skutečně exkluzivní, nebo naopak pokud potřebujete urgentně vyřešit svou životní situaci. V opačných případech je dobré počkat na uplynutí časového testu.