Zdědili jsme nemovitost, co dělat a jak ji prodat?

Byt na druhém konci republiky, půl hektaru lesa, jedna třetina rozestavěného domu, chata v zahrádkářské kolonii. S dědictvím obvykle přicházejí dohady o tom, jak s nabytým majetkem dále naložit. Pokud se nechcete o nemovitost, kterou nepotřebujete, starat a investovat do její údržby, prodej nemovitosti z dědictví a rozdělení zisku mezi dědice je logickým řešením situace. Co může nastat za různé situace? A jak si s nimi poradit? Co dělat jako první? Ptali jsme se realitních specialistů Bohumily Halgašové a Lubomíra Poláška.

Dědictví po rodičích

Řešení dědictví a daně z dědictví bývá obvykle citlivá záležitost, protože se pojí s úmrtím blízké osoby. Pro řadu lidí je těžké vůbec vstoupit do bytu či domu, který ještě donedávna obýval jeho rodič či prarodič. Proto mají tendenci odkládat řešení, co se zděděnou nemovitostí. To se ale nevyplatí, protože i když nemovitost nikdo neobývá, mohou nabíhat různé poplatky (např. zálohy na energie nebo poplatky do fondu vlastníků).

Plánujete-li tedy nemovitost prodat, obraťte se co nejdřív na zkušeného specialistu, kterému důvěřujete. Poradí vám a může vyřešit celou řadu věcí, které jsou pro vás náročné - od vyklízení přes vymalování a nafocení až po prohlídky a prodej.

Jak se dozvím, že jsem dědic?

“Po smrti člověka, který po sobě zanechal dědictví, neboli zůstavitele, je zahájeno dědické řízení. Stát určí notáře, který má dědické řízení na starost, v tomto případě se mu říká soudní komisař. Když někdo něco zdědí, nejprve se na něj obrátí notář a informuje ho o dědictví,” vysvětluje Bohumila Halgašová, realitní specialistka. To platí v případě dědictví podle závěti i dědictví ze zákona, tedy bez závěti.

Co když zdědím nemovitost?

Vlastníkem nemovitosti se stáváte až po vypořádání dědictví, tedy ve chvíli, kdy je dědické řízení ukončeno. Je totiž třeba udělat soupis majetku zemřelého a také vyřešit, kdo všechno má právo dědit.

“Nejprve je třeba, aby změna vlastnictví byla převedená na katastru, a pak probíhá dědické řízení, kde se musí nemovitost doložit znaleckým posudkem. Většinou notářům stačí posudek zpracovaný makléřem nějaké renomované realitní kanceláře. Sama jsem takový posudek dělala už několikrát pro svoje klienty. Z tohoto odhadu potom vyplývají poplatky notáři za dědické řízení. Poplatky notáři se liší, podle co vše do dědictví spadá,” vysvětluje Bohumila Halgašová.

Zjistit, co není vidět

Důležité je ujistit se, jestli s nemovitostí nejsou spojené nějaké dluhy, exekuce nebo věcná břemena. „Například věcné břemeno dožití vám katastr nemovitostí sám od sebe neodstraní, a to ani po úmrtí té osoby. Na to musíte připravit dokumenty a právně ho odstranit. Jinak by banka kupujícího neschválila hypoteční úvěr, a máte problém,“ doplňuje Poláškova kolegyně Bohumila Halgašová. Věcnými břemeny bývají zatíženy zejména pozemky. „Různé průchody, průjezdy, studny, může toho být spousta,“ říká Halgašová.

Ověřte si kolaudaci

A dodává, že u starších rodinných domů a různých rekreačních objektů není vůbec neobvyklé, že zděděná nemovitost nikdy neprošla kolaudací. „Pokud byste takovou nemovitost prodali, vystavili byste se riziku pokut a dalších sankcí, protože jde o právní vadu,“ upozorňuje Halgašová. Nejde tedy jen o pomoc se správným nastavením prodejní ceny a zajištění prohlídek pro potenciální kupce. Jedním z důvodů, proč svěřit prodej vašeho dědictví do rukou odborníků, jsou právě formality a papírování s nimi spojené.

Když je dědiců víc

Nejčastější situace, která ohledně dědictví nastává, je, že na jednu nemovitost připadá více dědiců, a to je vlastně i důvod, proč přistupují k jejímu prodeji. „Ti lidé se často ani neznají nebo se nejsou schopni dohodnout na tom, jak by se s tím domem nebo bytem mělo naložit. A pak je prodej tím nejrozumnějším řešením,“ vysvětluje náš realitní specialista Lubomír Polášek.

“Prodávat jde jen tehdy, když se všichni dědicové shodnou. Někdy se dědicové z lidských důvodů nedokážou domluvit, protože komunikace není možná, ale když vstoupí do situace zprostředkovatel, tak dokáže řešit situaci s oběma, vysvětlit jim, co je pro ně nejlepší, a dospět k závěru výhodnějšímu pro oba. Je to určitě lepší než se soudit, to ve výsledku vede k finančním i časovým ztrátám pro všechny. Takže dohoda je nejlepší varianta v každém případě,” potvrzuje i Bohumila Halgašová.

Ze zákona mají dědicové předkupní právo, takže je třeba nabídnout svou část k prodeji přednostně jim. Co se týká prodeje ideální části nemovitosti, tu kupují spíš spekulanti a cena se tím výrazně snižuje.

Pozor na inspekce

„Existují firmy specializované na inspekce nemovitostí, které vyloženě čekají na katastru, a když se přepíše nějaký starší dům, vědí téměř jistě, že na něm najdou nějakou skrytou vadu,“ upozorňuje Polášek. „Ty vás pak třeba půl roku po transakci napadnou a požadují slevy z kupní ceny za něco, o čem vy jste neměli ani tušení,“ vysvětluje.

U starších domů podle něj často nejsou evidovány různé přístavby a dostavby a všechny tyhle vady musíte odstranit, pokud si kupující chce vzít na nemovitost úvěr. „Jinak by mu ho banka neposkytla, v horším případě zmešká lhůtu, do které se zavázal ho čerpat, a hrozí mu pokuty a další problémy,“ dodává.

Neznalost neomlouvá

Pokud je byt, který jste zdědili, v družstevním vlastnictví, věnujte speciální pozornost stanovám družstva. Ty mohou obsahovat různá omezení, se kterými jste kupujícího povinen seznámit. „Setkal jsem se například s tím, že ve stanovách bylo vyloženě zakázáno byt pronajímat, a tím pádem odpadli všichni zájemci, kteří chtěli byt koupit jako investiční,“ říká Polášek. Dalším omezením, které se může k vašemu dědictví vázat, je předkupní právo.

„Prodávající vůbec nemusí vědět, že je nemovitost něčím takovým zatížena, a mohlo by se mu stát, že ji prodá a za rok se mu ozvou spolupodílníci a budou po něm chtít náhradu škody,“ pokračuje Halgašová. Jen specialista ví, jak zařídit, aby takový prodej proběhl bezpečně. „Typickým příkladem je garážové stání. To může být buď součástí bytu, nebo samostatně oddělená nebytová jednotka, na které máte podíl. A tam už to předkupní právo je,“ vysvětluje. To samé se může týkat i pozemku.

Je třeba byt před prodejem vyklidit?

“Měla jsem klienta, který ze sentimentálních důvodů do bytu nemohl ani vstoupit. Domluvili jsme se na podmínkách, klient mi svěřil klíče od nemovitosti a já zařídila vše včetně Vyklizení prostřednictvím specializované firmy. Dědic si může vyzvednout osobní nebo památeční předměty a o zbytek se postará vyklízecí firma. Tyto věci obvykle nemají vysokou hodnotu a nelze je prodat, takže spíš dochází k likvidaci,” popisuje  Bohumila Halgašová.

Experti pohlídají všechno za vás

„Pokud jste zároveň s nemovitostí zdědili také exekuci, podle zákona ji nesmíte prodávat. Ve chvíli, kdy byste si na vlastní pěst podali inzerát, jednali byste protizákonně,“ upozorňuje Polášek. Cesta z patové situace ale existuje. Na prodej takto zatížené nemovitosti existují speciální postupy a jen odborník ví přesně, co dělat, abyste ji mohli prodat a exekuci splatit z utržených peněz. „Ono se to zdá, že prodat byt je jako prodat kolo na Aukru, ale problémů zvlášť u nemovitosti, kterou dobře neznáte, může nastat celá řada,“ uzavírá Polášek. A proto se opravdu vyplatí svěřit ji do rukou expertů, kteří si umějí poradit a prodat vaši nemovitost bezpečně a v souladu s právním řádem.

Ušetřete si starosti s Okamžitou platbou

Prodat nemovitost bezpečně, za férovou cenu a doslova na pár kliknutí s námi není problém. Stačí vyplnit základní parametry a my vám zdarma sestavíme nabídku na míru.