Jak postupovat při prodeji nemovitosti

Přemýšlíte o prodeji vašeho domu nebo bytu? Většina prodejců sní o bezproblémovém prodeji, kdy jednoduše dají nemovitost do inzerce, rychle najdou kvalifikovaného kupce, obratem dostanou peníze a předají klíče. Realita je však taková, že prodej nemovitostí zahrnuje mnoho různých aspektů - některé můžete ovlivnit, ale jiné jsou mimo vaše pole působnosti.

Poloha může například ovlivnit, jak dlouho bude vaše nemovitost na trhu a kolik peněz si za ni můžete říct. Pokud se jedná o lukrativní lokalitu, je pravděpodobné, že budete prodávat rychleji a dostanete vyšší cenu. Naopak na místech, kde zájem není, bude pravděpodobně nutné více pracovat na tom, abyste přilákali správného kupujícího.

Pak ale existují faktory, které jsou plně pod vaší kontrolou a které mají velký dopad na výsledek - věci, jako je výběr opravdu dobrého realitního makléře a maximalizace online přitažlivosti vašeho domu nebo bytu - to vše může znamenat vyšší prodejní cenu a bezproblémové uzavření obchodu.

Přinášíme několik tipů, jak postupovat při prodeji vaší nemovitosti:

1. Zkontrolujte, zda vůbec můžete prodat

Plánujete prodat nemovitost a stále na ni platíte hypotéku? Zkontrolujte, zda vám nebudou účtovány poplatky navíc od banky. Více informací, jak prodat byt s hypotékou, se můžete dočíst zde.

Pokud prodáváte byt v družstevním vlastnictví, musíte nejdřív oslovit družstvo a připravit se na větší administrativu. I pro tento případ pro vás máme více informací, které se dočtete v tomto článku.

Zároveň je dobré zkontrolovat, jak je na tom nemovitost v rejstříku katastru nemovitostí, zda prodej nebude limitovat věcné břemeno, které tam historicky zůstalo po zemřelém příbuzném, apod. Pokud však prodeji nic takového nebrání, můžete se pustit do další fáze.

2. Sestavte si plán

Prodej nemovitosti je velkým úkolem, který může trvat dva až šest měsíců od začátku do konce - nebo mnohem déle, v závislosti na podmínkách lokálního trhu.

Jakmile se rozhodnete svoji nemovitost prodat, sepište si seznam, co je potřeba pro úspěšný prodej udělat. Zvažte objednání předprodejní realitní inspekce a tím pádem identifikaci případných problémových oblastí, zejména strukturálních nebo mechanických problémů, které by mohlo být potřeba před prodejem vyřešit. Ponechejte si dostatek času také na naplánování nezbytných oprav. Nějaký čas vám může zabrat i třeba vyklizení nebo výběr makléře. To vše byste měli v plánu zohlednit.

3. Zvolte si správný způsob prodeje

Rozhodujete se, zda zkusit prodej po vlastní ose nebo ho raději svěřit nějaké realitní kanceláři? Než se definitivně rozhodnete, vždy byste měli prozkoumat všechny možnosti. Sejděte se s realitním makléřem, zeptejte se rodiny a známých, přečtěte si zkušenosti samoprodejců na diskuzních fórech. Každý ze způsobů má svá specifika, výhody i nevýhody a vaše finální rozhodnutí by mělo záviset na tom, co je pro vás důležité - cena, rychlost, bezstarostnost apod.

4. Zvažte realitní inspekci nemovitosti

Prohlídka inspektora před prodejem může být moudrou investicí, ale rozhodně není nutná. Podrobná kontrolní zpráva však může identifikovat jakékoli strukturální nebo mechanické problémy, ještě před tím, než na ně narazí potenciální kupci. Investice je to v řádu tisícovek, ale může se pak odrazit v kupní ceně a ušetřit řadu problémů i času.

5. Neutrácejte peníze za zbytečné úpravy

Pokud se chystáte investovat peníze do nákladných rekonstrukcí, ujistěte se, že provedené úpravy nebo vylepšení mají vysokou návratnost investic. Nemá smysl instalovat nové spotřebiče, pokud potřebuje úpravu celá kuchyně.  

Tady vám může pomoci dobrý realitní makléř. Často vědí, co lidé ve vašem okolí očekávají, a mohou vám podle toho pomoci naplánovat nutné úpravy. Pokud zákazníci nehledají super střešní okna nebo parní sprchu, nemá smysl je přidávat. Čerstvý nátěr neutrální barvy, nový koberec nebo dobře střižený trávník u domu jsou naopak obvykle levné způsoby, jak udělat skvělý první dojem.

6. Stanovte si reálnou cenu

V případě, že jste se rozhodli prodávat svoji nemovitost s realitním makléřem, pravděpodobně vám sdělil svoji představu o ceně už při úvodní schůzce.
Ale v konečném důsledku je vždy zcela na vás, jakou požadovanou cenu pro svou nemovitost nastavíte. Zároveň však myslete na to, že cena, kterou očekáváte a reálná částka, kterou můžete za nemovitost dostat, jsou často dvě odlišné věci.

Proto je dobré při stanovení ceny čerpat z několika zdrojů - podívejte se na inzeráty podobných bytů nebo domů, prozkoumejte cenové mapy a nechte si zaslat cenovou nabídku od některého z realitních subjektů.

Můžete zkusit třeba tu od Reas.cz, nezávazně a zdarma vám řekneme, za kolik můžete svoji nemovitost začít prodávat.

7. Získejte profesionální fotografie

Ve spolupráci se svým realitním makléřem naplánujte focení, které pořídí ty správné marketingové fotografie vašeho domova. Vysoce kvalitní fotografie jsou zásadní, protože zvýšení online lákavosti vašeho domova může znamenat rozdíl mezi rychlým prodejem a tzv. “ležákem”. Někteří realitní makléři mají v rámci své sady služeb kromě profesionálního fotografování i virtuální online prohlídky. Pokud ano, rozhodně jich využijte, může se jednat o velkou konkurenční výhodu.

Pokud jste se rozhodli prodat nemovitost sami, i pro vás jsou fotografie zásadní, jen si budete muset najít fotografa po vlastní ose. Poplatek za profesionální fotografii se pak bude lišit v závislosti na velikosti vašeho domova, jeho umístění a délce fotografování.

Profesionální fotograf s kvalitním portfoliem ví, jak zajistit, aby pokoje vypadaly větší, světlejší a atraktivnější. Totéž platí pro okolí a venkovní plochy. Nekvalitní fotografie mohou odradit potencionální kupce ještě dříve, než se dozví všechna pozitiva, takže dobrá prezentace se opravdu vyplatí.  

8. Vyhodnocujte nabídky správně

Poté, co se vaše nemovitost oficiálně dostane na trh a kupující si ji prohlédnou, v ideálním případě se nabídky začnou jen valit. To je situace, kdy je váš realitní makléř (nebo jiný poradce) vaším nejlepším obhájcem a zdrojem informací a rad. Pokud je vaše nemovitost lukrativní, kupující pravděpodobně nabídnou požadovanou cenu nebo ještě vyšší a můžete dokonce získat více nabídek najednou. Na druhou stranu, pokud je prodej ve vaší oblasti pomalý a nedostanete mnoho nabídek, možná budete muset vyjednávat.

Když obdržíte nabídku, máte několik možností: přijmout nabídku takovou, jaká je, učinit protinabídku nebo nabídku odmítnout.

Protinabídka je odpovědí na nabídku, kde vyjednáváte o podmínkách a ceně. Protinabídky by měly být vždy vyhotoveny písemně a měly by mít krátký časový rámec (48 hodin nebo méně), aby kupující mohl odpovědět. Pokud vám nabízí méně, můžete se pokusit mírně cenu zvýšit. Můžete také nabídnout dodatečné úpravy či např. zanechání vybavení, které mohou v určitých případech cenu navýšit blíže té vaší, ideální.

I když byste logicky měli sáhnout po nejvyšší nabídce, pečlivě se podívejte na další aspekty, které mohou prodej ovlivnit:

Jak kupující platí (hotovost versus hypotéka)

Druh financování (hypotéka u stejné banky jako ji máte vy apod.)

Výše zálohy

Nepředvídané události

Žádosti o úvěry nebo další majetek

Navrhované datum uzávěrky prodeje

To vše může mít vliv na to, zda prodej nakonec dopadne dobře. Někdy je například lepší spokojit se s nižší cenou, ale jistotou prodeje, spíše než s kupujícími, kteří nakonec hypotéku nedostanou a vy budete muset začít znovu od začátku.

9. Finalizace prodeje

Podpis smlouvy je klíčovým milníkem při prodeji, protože jde o okamžik, kdy kupující zaplatí zálohu a věci se stanou právně závaznými. Pokud zároveň kupujete jinou nemovitost a stěhujete se do ní, ujistěte se, že máte vše správně načasováno. Den, který označíte za předávací, je závazný a v ten okamžik svoji prodanou nemovitost opravdu odevzdáte do rukou nových majitelů. Budete si muset být proto jisti, že stačíte přesunout všechny své věci a nové bydlení bude připravené. Nechcete přeci strávit čas u příbuzných nebo v hotelu jen proto, že jste zvolili špatný timing.

Prodej nemovitosti je věc, která potká většinu lidí jen jednou za život. Neměla by se proto stát noční můrou a důvodem vašich bezesných nocí. Rozhodnutí, která během prodeje uděláte, mohou zásadně pozitivně nebo negativně celý proces ovlivnit, proto je třeba, abyste se nad každým z nich pořádně zamysleli. Pomoci vám může realitní makléř, který má s prodeji, jako je ten váš, řadu zkušeností a i v krizových situacích pro vás může být oporou. Ale i pokud se do toho pustíte sami, s dobrou přípravou, vše může dopadnout dobře. Držíme vám palce!