Prodat, nebo pronajmout vaši nemovitost? Jak se rozhodnout a co zvážit

Je velmi pravděpodobné, že vám váš současný domov nebude vyhovovat napořád. Možná plánujete rodinu a budete potřebovat více prostoru. Anebo jste v opačné situaci, kdy je pro vás vaše nemovitost zbytečně velká. Možná přemýšlíte, co s bytem po babičce, nebo vás čeká stěhování za prací. Důvodů, proč říci sbohem vaší střeše nad hlavou, může být spousta.

Otázkou ovšem zůstává, co s ní. Máte si zajistit pravidelný měsíční příjem skrze pronájem, nebo dává větší smysl ji prodat? Ačkoliv se možnost pronájmu jeví jako skvělý způsob, jak si zajistit pravidelný příjem, kterým třeba zaplácnete měsíční splátky hypotéky, přináší s sebou také celou řadu starostí, problémů a povinností.

Pronájmem vaší nemovitosti můžete diverzifikovat toky svých příjmů, a tím snížit potenciální finanční riziko. Například když přijdete o práci, budete mít stále příjem z pronájmu. Popř. když v budoucnu zjistíte, že nevyjdete s důchodem (což je velmi, ale velmi pravděpodobné), budete mít stále ještě nemovitost, kterou můžete prodat a zajistit si tak spokojené stáří.

Spočítejte si náklady
Alespoň zhruba. Pokud je vaše nemovitost zatížena hypotékou, spočítejte si, kolik zaplatíte na úrocích (můžete uplatnit pro snížení základu daně) a kolik na jistině, nezapomeňte ani na životní pojištění, které nesmíte zrušit, dokud úvěr nesplatíte. Pak musíte vzít v úvahu daň z nemovitosti, kterou budete platit každý rok. Pravidla pro její výpočet najdete zde. Hodit se vám bude také pojištění domácnosti. V případě, že pronajímáte byt, nezapomeňte kalkulovat s poplatky do fondu oprav. Veškeré vybavení vaší domácnosti má svou omezenou životnost a časem budete muset pořizovat jiné. Myslete i na to. V neposlední řadě vás čekají náklady spojené se střídáním nájemníků (minimálně výmalba a čištění koberců), náklady na vedení účetnictví a také připočtěte kompenzaci vašeho času (nebo času někoho jiného) na hledání nových nájemníků a řešení administrativy s tím spojené.  

Jak nastavit výši nájemného?
Poměrně přesnou představu o tom, jak nastavit nájemné, si můžete udělat projetím nabídek bydlení ve vaší lokalitě a v nemovitostech, které jsou podobné té vaší. Pronájem můžete také probrat s realitním makléřem, který v dané oblasti působí a je schopen odhadnout, kterým směrem se bude výše nájemného vyvíjet. Pokud jde o větší města a jejich nejbližší okolí, můžete si být téměř jistí, že to bude směrem vzhůru.

Má dáti vs. dal
Tak a teď to porovnejte. Jako u každého byznysu i v případě vaší pronajímané nemovitosti musí vaše příjmy minimálně pokrýt vaše náklady, aby to celé dávalo smysl. Naštěstí výdaje můžete uplatnit ke snížení daňového základu. Buď dle skutečnosti, nebo paušálem. To je na vás. Vzhledem k tomu, že daňová problematika není jednoduchá, každým rokem se v ní něco mění a jen málokterý jedinec je od přírody Fantozzim, doporučujeme tohle všechno probrat s účetním nebo daňovým poradcem.

Také si nezapomeňte uvědomit, že se stále pohybujete v teoretické rovině a podle Murphyho zákonů budete mít v realitě s pronájmem víc problémů, než předpokládáte v nejhorším z možných scénářů.

Druhou stranou mince je, že hodnota vaší nemovitosti pravděpodobně v čase poroste, pokud nedojde k další ekonomické krizi takových rozměrů, jaké jsme zažili v roce 2008, nepřijde válka, znárodnění a celá řada dalších věcí. Pořád nevíte, co s tím? Čtěte dál.

Co ještě položit na váhu?
Předtím, než se rozhodnete tak anebo onak, zvažte svou finanční a bytovou situaci, stav trhu s bydlením a práva a povinnosti nájemníků.

1. Kupní cena a její vývoj
Jestli nejste spokojeni se současnou tržní hodnotou svého domova, pronájem může být dobrým řešením, které vám zajistí příjem do doby, než hodnota vaší nemovitosti vzroste.

Pokud ceny nemovitostí ve vašem okolí rostou, počkat s prodejem je moudré.

Navíc prodáváte-li byt nebo dům v osobním vlastnictví, ve kterém jste měli alespoň dva roky trvalé bydliště, nemusíte z příjmu z prodeje platit daň. Pro družstevní byty platí totéž při lhůtě pěti let. Více o tzv. časovém testu zde.

2. Nové bydlení
Od října 2018 platí přísnější podmínky pro získání hypotéky. Abyste ji získali, nestačí vám jen určitá výše čistého měsíčního příjmu (výše splátky nesmí přesáhnout 45 % čistého příjmu). Daleko závažnějším problémem je pro mnoho žadatelů fakt, že alespoň na 20 % z ceny nemovitosti musíte mít při žádosti o úvěr našetřeno z vlastních zdrojů. Dokážete je dát dohromady, aniž byste prodali svůj stávající domov? Dřív, než se rozhodnete pronajímat, pečlivě tuhle skutečnost promyslete.

3. Atraktivita pro nájemníky
I když už třeba máte zájemce, který si rád vaši nemovitost pronajme, představte si, co se asi stane, když o něj přijdete, ať už z vaší, nebo jeho vůle? Jak rychle jste schopni najít nového? Tato skutečnost se odvíjí především od lokality, ve které se vaše nemovitost nachází, ale také od jejího stavu a velikosti (čím menší, tím lepší) a občanské vybavenosti okolí.

Jste schopni v případě potřeby platit nějakou dobu třeba dvě hypotéky?

3. Časová náročnost a stres
Být pronajímatelem nemovitosti může být emočně i časově náročné. Na vašich bedrech leží spousta povinností od hledání nájemníků přes smlouvy, opravy a údržbu až po nouzové situace, které mohou nastat. Sice si na tohle všechno můžete někoho najmout, ale otázkou zůstává, jestli se vám potom pronájem vůbec vyplatí.

4. Vzdálenost a dojíždění
Pokud pronajímáte nemovitost v tom samém městě nebo aspoň okrese, kde sami bydlíte, asi není problém. Kdybyste ale měli dojíždět přes půl republiky, už by to byl úplně jiný příběh. Všechny výdaje spojené s cestováním do pronajímaného domu nebo bytu si sice můžete odečíst z daní, nicméně stejně jako v případě předchozího bodu může takový pronájem přestat dávat finančně smysl. Pokud pronajímáte nemovitost na druhém konci republiky, bez správce nebo správní firmy se nejspíš neobejdete.

Tak jako každá investiční strategie je i pronájem nemovitosti rizikovou aktivitou.

Pokud cena vašeho domu nebo bytu v čase poroste, budou se zvyšovat nájmy a dokážete ho udržet neustále pronajatý, může být skvělým zdrojem příjmu. Jestli ale narazíte na problematické nebo neplatící nájemníky a lokalita, kde pronajímáte, ztratí na atraktivitě, budete mít problém a oči pro pláč. Předtím, než uděláte konečné rozhodnutí o tom, jak se svou nemovitostí naložíte, ujistěte se, že máte dostatečnou finanční rezervu pro krizové situace, a poraďte se se zkušeným odborníkem přes finance a reality.

Jestliže jste dospěli k rozhodnutí prodat svou nemovitost, udělejte to bez starostí. Vy párkrát kliknete, bezpečný a férový prodej vašeho bytu nebo domu zařídíme my. Pro začátek si od nás nechte vypracovat nezávaznou cenovou nabídku zdarma. Podle ní se sami rozhodnete, jestli prodej svojí nemovitosti svěříte právě do našich rukou.